{"id":2768,"date":"2026-07-09T15:06:49","date_gmt":"2026-07-09T15:06:49","guid":{"rendered":"https:\/\/melissatromba.com\/vous-envisagez-dacheter-un-appartement-en-copropriete-en-floride-ce-que-vous-devez-savoir-sur-les-nouvelles-lois-relatives-aux-associations-de-coproprietaires-hoa\/"},"modified":"2026-07-09T17:34:25","modified_gmt":"2026-07-09T17:34:25","slug":"vous-envisagez-dacheter-un-appartement-en-copropriete-en-floride-ce-que-vous-devez-savoir-sur-les-nouvelles-lois-relatives-aux-associations-de-coproprietaires-hoa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/melissatromba.com\/fr\/vous-envisagez-dacheter-un-appartement-en-copropriete-en-floride-ce-que-vous-devez-savoir-sur-les-nouvelles-lois-relatives-aux-associations-de-coproprietaires-hoa\/","title":{"rendered":"Vous achetez un condo en Floride ? Ce que vous devez savoir sur les nouvelles lois (HOA)"},"content":{"rendered":"\t\t
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Pendant des d\u00e9cennies, de nombreuses associations de copropri\u00e9taires de Floride ont vot\u00e9 chaque ann\u00e9e en faveur de la suppression ou d\u2019un sous-financement de leurs r\u00e9serves financi\u00e8res afin de maintenir les charges mensuelles \u00e0 un niveau artificiellement bas. \u00c0 la suite de l\u2019effondrement tragique d\u2019un immeuble de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Surfside en 2021, la l\u00e9gislature de Floride a adopt\u00e9 des lois strictes en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 (SB 4-D et ses mises \u00e0 jour ult\u00e9rieures) afin de mettre fin \u00e0 cette pratique. <\/p>\n

La flamb\u00e9e actuelle des frais est due \u00e0 une \u00ab temp\u00eate parfaite \u00bb r\u00e9sultant de trois facteurs majeurs :<\/p>\n

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  1. Fin des d\u00e9rogations relatives aux provisions :<\/strong> les associations ne sont d\u00e9sormais plus l\u00e9galement autoris\u00e9es \u00e0 renoncer \u00e0 la constitution de provisions ou \u00e0 en r\u00e9duire le montant pour les \u00e9l\u00e9ments structurels essentiels. Elles doivent d\u00e9sormais les financer int\u00e9gralement. <\/li>\n
  2. La crise de l’assurance :<\/strong> les primes d’assurance habitation collectives pour les immeubles en copropri\u00e9t\u00e9 en Floride ont doubl\u00e9 \u2014 voire tripl\u00e9 dans certains cas \u2014 au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/li>\n
  3. Retard dans l’entretien et inflation :<\/strong> les b\u00e2timents dont les petites r\u00e9parations ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9es pendant des d\u00e9cennies sont d\u00e9sormais contraints de les effectuer toutes en m\u00eame temps, alors que les co\u00fbts de main-d’\u0153uvre et de mat\u00e9riaux atteignent des sommets.<\/li>\n<\/ol>\n

    Les immeubles dont les petites r\u00e9parations ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9glig\u00e9es pendant des d\u00e9cennies sont d\u00e9sormais contraints de les effectuer toutes d\u2019un seul coup. Nous assistons \u00e0 ce ph\u00e9nom\u00e8ne en temps r\u00e9el dans tout le sud de la Floride, o\u00f9 les gratte-ciel c\u00f4tiers embl\u00e9matiques et anciens \u2014 des quartiers luxueux en bord de mer de Boca Raton<\/b> et de Las Olas Beach<\/b> aux immeubles datant du milieu du si\u00e8cle dernier \u00e0 Lauderdale-by-the-Sea<\/b>\u2014 sont soudainement confront\u00e9s \u00e0 des co\u00fbts de main-d’\u0153uvre et de mat\u00e9riaux extr\u00eamement \u00e9lev\u00e9s pour d’importants projets de restauration du b\u00e9ton. <\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Exigences applicables aux syndicats de copropri\u00e9t\u00e9<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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    En vertu de la version actualis\u00e9e des Statuts de Floride (chapitre 718), tout immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 comptant au moins trois \u00e9tages est soumis \u00e0 de nouvelles exigences strictes en mati\u00e8re de conformit\u00e9 :<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Certification des membres du conseil d'administration :<\/b>
    Conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation r\u00e9cente (telle que la loi HB 1203), tous les membres du conseil d'administration d'une copropri\u00e9t\u00e9 ou d'une association de propri\u00e9taires nouvellement \u00e9lus ou nomm\u00e9s doivent suivre une formation de plusieurs heures, agr\u00e9\u00e9e par l'\u00c9tat, dans les 90 jours suivant leur entr\u00e9e en fonction. Cette mesure vise \u00e0 garantir que les membres du conseil d'administration ma\u00eetrisent les notions de gestion financi\u00e8re, de transparence et de tenue des registres. <\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Inspections p\u00e9riodiques et certificats de s\u00e9curit\u00e9 structurelle : <\/b>
    Les b\u00e2timents doivent faire l'objet d'une inspection structurelle rigoureuse r\u00e9alis\u00e9e par un ing\u00e9nieur ou un architecte agr\u00e9\u00e9 d\u00e8s qu'ils atteignent l'\u00e2ge de 30 ans (ou 25 ans s'ils sont situ\u00e9s \u00e0 moins de 3 miles du littoral), puis tous les 10 ans par la suite. L'ing\u00e9nieur doit remettre au responsable local du service de l'urbanisme un certificat d'inspection des b\u00e2timents officiel, sign\u00e9 et rev\u00eatu d'un cachet, attestant que le bien immobilier est structurellement s\u00fbr ou qu'il n\u00e9cessite des travaux de remise en \u00e9tat imm\u00e9diats. <\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Par exemple, si vous vous int\u00e9ressez \u00e0 des condos plus anciens situ\u00e9s en bord de mer, le long de Las Olas, du Hollywood Broadwalk ou \u00e0 Lauderdale-by-the-Sea, ces b\u00e2timents sont soumis \u00e0 des d\u00e9lais de mise en conformit\u00e9 stricts de 25 ans en raison de leur exposition \u00e0 l’eau de mer.<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    \u00ab Fully reserved \u00bb : qu'est-ce que cela signifie r\u00e9ellement ?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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    Au Qu\u00e9bec, le projet de loi n\u00b0 16 a supprim\u00e9 l’ancienne \u00ab r\u00e8gle du minimum de 5 % \u00bb, jug\u00e9e arbitraire, afin d’obliger les copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 contribuer en fonction de besoins r\u00e9els et calcul\u00e9s. La Floride a adopt\u00e9 exactement la m\u00eame logique, mais avec des dispositions juridiques encore plus strictes.<\/p>

    Le fait d\u2019\u00eatre \u00ab Fully reserved \u00bb<\/strong> ou \u00ab Fully funded \u00bb<\/strong> signifie que l\u2019association des copropri\u00e9taires a fait appel \u00e0 un expert pour calculer la dur\u00e9e de vie utile restante et le co\u00fbt de remplacement de chaque \u00e9l\u00e9ment structurel majeur (fondations, toiture, plomberie, protection contre l\u2019incendie, etc.). L\u2019association des copropri\u00e9taires est alors l\u00e9galement tenue de percevoir 100 % du montant annuel de financement<\/strong> recommand\u00e9 par cette \u00e9tude.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Le grand changement : <\/b>
    Autrefois, les conseils d\u2019administration des copropri\u00e9t\u00e9s de Floride votaient chaque ann\u00e9e pour r\u00e9duire, voire supprimer compl\u00e8tement, ces cotisations afin de maintenir les charges mensuelles \u00e0 un niveau bas (une pratique tr\u00e8s appr\u00e9ci\u00e9e par de nombreux \u00ab snowbirds \u00bb canadiens). Aujourd\u2019hui, la suppression des r\u00e9serves structurelles est strictement ill\u00e9gale.<\/b>
    Si un immeuble manque de fonds pour atteindre le statut de \u00ab r\u00e9serve compl\u00e8te \u00bb, le conseil d\u2019administration doit soit augmenter les charges mensuelles, soit adopter une cotisation extraordinaire massive afin de combler imm\u00e9diatement<\/u> le d\u00e9ficit.<\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Pourquoi des cotisations sp\u00e9ciales ?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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    Lorsqu’un immeuble en copropri\u00e9t\u00e9 fait l’objet de son inspection obligatoire \u00e0 une \u00e9tape cl\u00e9 (Milestone Inspection) ou de son inspection SIRS, celle-ci met souvent en \u00e9vidence des travaux de r\u00e9paration structurelle n\u00e9cessaires s’\u00e9levant \u00e0 plusieurs millions de dollars (tels que la remise en \u00e9tat du b\u00e9ton ou la pose d’une nouvelle toiture).<\/p>

    Comme de nombreuses associations ont, par le pass\u00e9, laiss\u00e9 leurs comptes de r\u00e9serve vides, il en r\u00e9sulte un d\u00e9ficit de financement imm\u00e9diat<\/strong>.<\/p>

    Une cotisation sp\u00e9ciale<\/strong> est une contribution obligatoire et ponctuelle pr\u00e9lev\u00e9e aupr\u00e8s de tous les copropri\u00e9taires afin de couvrir ces d\u00e9penses d’urgence ou ces d\u00e9penses d’investissement importantes lorsque le fonds de r\u00e9serve ordinaire s’av\u00e8re insuffisant.<\/p>

    Dans des march\u00e9s de premier plan comme Boca Raton et la grande r\u00e9gion de Fort Lauderdale<\/b>, ces mises aux normes structurales obligatoires forcent les conseils d’administration \u00e0 imposer des cotisations sp\u00e9ciales massives, atteignant parfois six chiffres, directement aux propri\u00e9taires actuels. Cela cr\u00e9e une division majeure sur le march\u00e9 entre les condos plus \u00e2g\u00e9s confront\u00e9s \u00e0 des factures surprises et les propri\u00e9t\u00e9s unifamiliales ou les r\u00e9sidences de style “boutique” nouvellement construites, qui \u00e9chappent compl\u00e8tement \u00e0 ces mandats stricts li\u00e9s aux immeubles de grande hauteur.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Les 4 documents indispensables qu'un ACHETEUR doit examiner<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Lorsque vous recherchez un condo en Floride, vous ne pouvez pas vous contenter de jeter un \u0153il \u00e0 la vue sur l’oc\u00e9an ou \u00e0 la piscine. Vous devez exiger ces documents pr\u00e9cis pendant la phase de v\u00e9rification pr\u00e9alable<\/b> afin d’\u00e9viter de tomber dans un pi\u00e8ge financier :<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    SIRS (Structural Integrity Reserve Study) (\u00e9tude sur la r\u00e9serve d'int\u00e9grit\u00e9 structurelle)<\/b><\/br>\nIl s'agit de l'\u00e9tat des lieux complet de l'immeuble. Il indique clairement le montant qui devrait<\/i> figurer sur le compte de r\u00e9serve par rapport \u00e0 celui qui y est effectivement disponible. Si le SIRS r\u00e9v\u00e8le un d\u00e9ficit consid\u00e9rable, une forte augmentation des charges mensuelles ou une cotisation extraordinaire imminente est in\u00e9vitable. <\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    The Current Annual Budget (budget annuel actuel)<\/b><\/br>\nLes acheteurs doivent se reporter directement \u00e0 la section \u00ab Reserve Schedules \u00bb<\/b> du budget. Ce tableau d\u00e9taill\u00e9 pr\u00e9sente chaque \u00e9l\u00e9ment (par exemple, toiture, peinture, rev\u00eatement routier), son co\u00fbt de remplacement estim\u00e9, sa dur\u00e9e de vie utile restante et le solde financ\u00e9. C'est l\u00e0 que vous pouvez v\u00e9rifier si le b\u00e2timent est r\u00e9ellement enti\u00e8rement financ\u00e9 ou s'il ne l'est que partiellement, ce qui est dangereux. <\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    The Estoppel Certificate (attestation)<\/b><\/br>\nIl s'agit de l'\u00e9quivalent en Floride de l'\u00ab Attestation du syndicat \u00bb<\/i> du Qu\u00e9bec. Demand\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de titres avant la signature, ce document juridique confirme :\n- Si le vendeur actuel a des arri\u00e9r\u00e9s de cotisations ou des amendes \u00e0 payer \u00e0 l'association des copropri\u00e9taires.\n- Si une cotisation extraordinaire a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e pour le logement (et qui est tenu de la r\u00e9gler lors de la signature).\n- S\u2019il existe un litige en cours concernant l\u2019immeuble. <\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Board Meeting Minutes (proc\u00e8s-verbaux des r\u00e9unions du conseil d'administration)<\/b><\/br>\nC'est en lisant les comptes rendus des r\u00e9centes r\u00e9unions du conseil d'administration que l'on d\u00e9couvre les v\u00e9ritables \u00ab secrets \u00bb. C'est l\u00e0 que les administrateurs discutent ouvertement des probl\u00e8mes structurels \u00e0 venir, des devis techniques qu'ils viennent de recevoir et des augmentations de frais pr\u00e9vues, avant que celles-ci ne fassent l'objet d'un vote officiel ou ne soient int\u00e9gr\u00e9es au budget. <\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    D\u00e9mystifier les lois sur les HOA :<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Pour vous aider \u00e0 mieux comprendre, voici comment le nouveau paysage immobilier de la Floride se compare aux r\u00e8gles que vous connaissez peut-\u00eatre d\u00e9j\u00e0 dans votre r\u00e9gion d’origine :<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    Concept<\/strong><\/td>Au Qu\u00e9bec (projet de loi n\u00b0 16 \/ Code civil)<\/strong><\/td>En Floride (chapitre 718 \/ SB 4-D)<\/strong><\/td>Ce que cela signifie concr\u00e8tement<\/strong><\/td><\/tr><\/thead>
    Le Fonds d’urgence<\/b><\/span><\/td>Fonds de pr\u00e9voyance<\/i><\/span><\/td>Reserve Funds<\/b><\/span><\/td>Capital d\u00e9di\u00e9, strictement r\u00e9serv\u00e9 aux r\u00e9parations structurelles majeures \u00e0 long terme (par exemple, toitures, ascenseurs).<\/span><\/td><\/tr>
    L’\u00e9tude sur le financement<\/b><\/span><\/td>

    \u00c9tude sur les fonds de pr\u00e9voyance<\/i><\/p>

    (Obligatoire tous les 5 ans)<\/i><\/p><\/td>

    SIRS (Structural Integrity Reserve Study)<\/b><\/p>

    (Obligatoire tous les 10 ans)<\/i><\/p><\/td>

    		Une analyse technique et financi\u00e8re professionnelle permettant de d\u00e9terminer avec pr\u00e9cision le montant des liquidit\u00e9s \u00e0 injecter dans les r\u00e9serves afin d’\u00e9viter tout d\u00e9ficit.<\/span><\/td><\/tr>
    L’inspection des b\u00e2timents<\/b><\/span><\/td>Carnet d’entretien<\/i><\/span><\/td>Milestone Inspection<\/b><\/span><\/td>Une inspection physique obligatoire de la structure, r\u00e9alis\u00e9e par un ing\u00e9nieur agr\u00e9\u00e9, visant \u00e0 garantir l’int\u00e9grit\u00e9 structurelle des b\u00e2timents anciens (3 \u00e9tages ou plus).<\/span><\/td><\/tr>
    La facture surprise<\/b><\/span><\/td>Cotisation sp\u00e9ciale<\/i><\/span><\/td>Special Assessment<\/b><\/span><\/td>Frais obligatoires et ponctuels pr\u00e9lev\u00e9s aupr\u00e8s de tous les copropri\u00e9taires afin de couvrir des d\u00e9ficits d’investissement importants ou des r\u00e9parations urgentes lorsque les provisions sont insuffisantes.<\/span><\/td><\/tr>
    L’attestation de conformit\u00e9 juridique<\/b><\/span><\/td>Attestation du syndicat<\/i><\/span><\/td>Estoppel Certificate<\/b><\/span><\/td>Document juridique officiel demand\u00e9 avant la signature de l’acte de vente, qui atteste de la situation financi\u00e8re du logement concern\u00e9 et de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/span><\/td><\/tr>
    Le Conseil d’administration<\/b><\/span><\/td>Conseil d’administration (CA)<\/i><\/span><\/td>Board of Administration \/ Condo Board \/ HOA<\/b><\/span><\/td>L’organe \u00e9lu des copropri\u00e9taires charg\u00e9 de la gestion quotidienne, de l’\u00e9tablissement du budget et du respect des obligations l\u00e9gales relatives \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9.<\/span><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    \n\t\t\t\t\tVotre partenaire immobilier en Floride \u2014<\/span>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\tMelissa Tromba\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t<\/h4>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Pour s’y retrouver dans les \u00e9volutions juridiques du march\u00e9 des copropri\u00e9t\u00e9s en Floride, il ne suffit pas de faire appel \u00e0 un agent qui conna\u00eet bien les quartiers : il faut un expert qui comprenne votre situation.<\/p>

    En tant que professionnel immobilier aupr\u00e8s des agences immobili\u00e8res The Agency Montr\u00e9al<\/b> et The Agency Florida<\/b>, je joue le r\u00f4le de relais privil\u00e9gi\u00e9 entre le Canada et les \u00c9tats-Unis pour les acheteurs, vendeurs et investisseurs canadiens. Comme j\u2019exerce quotidiennement mes activit\u00e9s tant au Qu\u00e9bec qu\u2019en Floride du Sud, je sais comment vous expliquer, en termes simples, les donn\u00e9es immobili\u00e8res am\u00e9ricaines complexes, les r\u00e8glements des associations de copropri\u00e9taires et les \u00e9tudes de r\u00e9serves.<\/p>

    Que vous recherchiez une r\u00e9sidence secondaire pour l’hiver, que vous envisagiez de vous installer d\u00e9finitivement ou que vous souhaitiez diversifier votre portefeuille d’investissement avec des locations saisonni\u00e8res tr\u00e8s rentables, je vous propose une approche discr\u00e8te, strat\u00e9gique et personnalis\u00e9e afin de vous permettre de prendre une d\u00e9cision en toute connaissance de cause.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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    \n\t\t\t\t\tPr\u00eat \u00e0 <\/span>\n\t\t\n\t\t\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t